Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

İster yatırım amaçlı ister kendi evinizi yapmak veya tesisinizi kurmak için alın, arsa almak tahmin ettiğinizden çok daha zor bir iş.

Arsayı Yerinde Görün

İmkansızsa internetten kontrol edin, uzman kişilere danışın. Yeni devreye alınan parsel sorgulama sistemi üzerinden ada ve parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelinde sorgulama yapılabiliyor. Bu sorgulama ile uydudan çekilmiş haritalara ulaşabilirsiniz. GPS verisiyle de coğrafi sorgulama yapabilirsiniz.

Yapışartları Neler?

Arsa alırken önce plan kontrole edilmeli. Alınacak arsanın 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı‘na göre yapılaşma haklarının ne olduğu mutlaka araştırılmalıdır. Kullanım fonksiyonu, inşaat alanı ve en fazla inşa edilecek yapı yüksekliği gibi yapılaşma şartlarının belirleyen unsurlar son derece önemlidir.

Yatırım Amaçlı Mı Alacaksınız?

Arsayı yatırım amacıyla alacağınızı düşünelim. Bu amaçla hareket ederseniz, yatırım yapacağınız arsanın mümkün olan en kısa sürede getiri sağlamasını istersiniz. Yatırım yaptığınız arsadan gelir elde ederken arsanın hangi şehirde ve ilçede yer aldığı, boyutları, yerleşim yerine uzaklığı gibi unsurlar ön plana çıkacaktır. Yüksek yatırım getirisi elde etmek istiyorsanız, yoğunluğu yüksek olan yerlerden alım yapmalısınız. Ayrıca yol kenarları ve yol geçme olasılığı olan bölgeler de doğru bir yatırımdır. Uzun vadeli getiri düşünüyorsanız, gelecekte bölgede yapılacak projeleri düşünebilirsiniz.

Terk Yapıldı mı?

Alınacak arsanın tapuda yazan alan ölçüsünün net alan olup olmadığı; daha önce terklerinin yapılıp yapılmadığı konusu mutlaka araştırılmalıdır. Ayrıca terkleri yapılmışsa yüzde kaç oranında kesinti yapıldığı, tekrar terk edilmesi gereken bir alan olup olmadığı araştırılmalıdır.

Yeni Düzenlemelere Dikkat Edin

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’yla, tarım arazilerinin yatırım aracı olmaktan çıkartılması hedeflendi. Bu nedenle alınan taşınmaz arsa mı yoksa arazi durumunda mı mutlaka kontrol edilmelidir.

Arazi ise henüz tarım vasfında mı, yoksa imar sahası içinde mi bilgi alınmalı. Tarım arazileri Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemiyor, hisselendirilemiyor, pay ve paydaş sayısı artırılamıyor. Bu büyüklük mutlak tarım arazilerinde ve özel ürün arazilerinde 2 hektar.

Tarımsal nitelik taşıyan tüm arazilerin müstakil veya hisseli olarak devredilebilmesi için mal sahibinin aynı ilçe sınırları içinde başka taşınmazı olmaması gerekiyor. Birden fazla yeri varsa da hepsinin aynı anda devredilmesi gerekiyor.

Bölge gelişir mi?

Arsanın konumu ve çevresinin gelişim potansiyeli kazanç elde etmeniz açısından oldukça önemli. Gelişim potansiyeli olan bölgelerde değer artışları daha kısa sürede olur. Arsanın yakın çevresinde planlanan bir mega proje, kamu yatırımı gibi bir proje olup olmadığını araştırın.

Bina Yapmayı Düşünüyor Musunuz?

Amacınız yatırım değil de bina yapmak. Şunu aklınızdan çıkarmamalısınız; her arsada imar izni yoktur. Yani arsa satın aldığınızda otomatik olarak bina inşa etme izni de satın almış olmazsınız. Eğer aldığınız arsa imar iznine sahipse, bu durumda sorunsuz bir şekilde, ilgili yönetmeliklere uygun olarak binanızı inşa edebilirsiniz.

Eğer imar izni yoksa bu durum biraz zorlayıcı olabilir. İmar izni, arsa alındıktan sonra ilgili belediyelere başvurularak çıkarılabilir. Fakat tüm arsalar imara uygun değildir. Bu nedenle arsayı satın almadan önce bina yapıp yapamayacağınızı kontrol etmeniz gerekir.

Devir noterde olmaz

Bazı arsaların satışlarında “noterde hemen tapu devri” vaadediliyor. Noterler, tapu devri yapılan yerler değildir. Noterde “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” imzalanabilir ancak bu veya benzeri hiçbir sözleşme tapunun alıcıya devredildiği, tarlanın sahibi olunduğu anlamına gelmez.

Tapu devri, tapu müdürlüklerinde yapılır.

Komşuya Bakın

Arsanın yer aldığı bölgede komşu parsellerin ya da yakın çevresindeki parsellerin yapılaşma koşullarından ötürü zaman içinde kaybedebileceği haklar da araştırılmalıdır. Örnek olarak, satın alınacak olan arsanın komşu parseli boşken manzara avantajı varken komşu parselde herhangi bir yapılaşma söz konusu olduğunda manzara avantajı da kaybolabilir. Veya mevcut durumda yeşil alan olan parselin yapılaşma hakkı varsa bu yeşil alanda yapılaşma söz konusu olması olasıdır.

İpotek ve haciz

Arsayı satın almaya karar verdiyseniz, tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz gibi herhangi bir şerh, beyan olup olmadığını kontrol edin. Eğer bu gibi kısıtlamalar varsa kayıtlar satıcı tarafından kaldırılmadan kesinlikle alım yapmayın. Ayrıca arsanın hisseli olup olmadığına dikkat edin. Hiç tanımadığınız kişilerle hissedar olmanız ileride sorun oluşturabilir.

Arsayı satın almaya karar verdiyseniz, tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz gibi herhangi bir şerh, beyan olup olmadığını kontrol edin. Eğer bu gibi kısıtlamalar varsa kayıtlar satıcı tarafından kaldırılmadan kesinlikle alım yapmayın.

Acaba Arsa Nasıl Bir Toprak Üzerinde ?

Alacağınız arsa üzerine bina veya tesis inşa etmeyi düşünüyorsanız, bu noktada devreye toprağın jeolojik özellikleri giriyor. Alacağınız arazi deprem bölgesinde mi? Ya da bölgede sık sık sel veya taşkın yaşanıyor mu? Arazi dere yatağında mı? Bina inşa etme amacıyla arsa alıyorsanız tüm bu sorunların cevabını araştırmalısınız. Bu sorular inşaat yapmanızı engellemese bile inşaat maliyetini artırabilir.

İrtifak

Araziye erişim değişik bir parsel üzerinde mi? Bir irtifak hakkının bulunup bulunmadığından emin olmanız gerekir. Yolları kimin koruduğunu öğrenin. Komşular araziniz üzerinden geçmek için hangi haklara sahipler? Sınırlar açıkça işaretlenmiş mi? Arsa, arazi, tarla üzerindeki tüm özellikleri detaylıca öğrenmeye çalışın.

Gelişim Potansiyeli

Alınacak olan arsanın konumu ve çevresinin gelişim potansiyeli de oldukça önemlidir. Gelişim potansiyeli olan bölgelerin tercih edilmesi, değer artışlarının daha kısa sürede hissedilmesini sağlar. Arsanın yakın çevresinde planlanan bir mega proje veya bölgenin dinamiklerini değiştirme potansiyeli olan bir proje olup olmadığı da araştırılmalıdır.

Dolandırıcılara Karşı Dikkat Olun

Ne yazık ki arsa dolandırıcılığı ülkemizde sık sık haberlere konu olmaktadır. Bu nedenle mutlaka satın almak istediğiniz arsanın tapusunu önceden satıcıdan isteyin. Tapuyu görün ve tapuyu size satacağını iddia eden kişinin kimliği ile beraber tapuya giderek bu bilgilerin doğruluğunu teyit edin. Burada önemli olan tapu sicilinde kayıtlı olan arsa sahibi ile satışı gerçekleştireceğini iddia eden kişinin aynı kişiler olduğundan emin olunmasıdır. Yine aşağıda yer alan maddeler de mutlaka arsa yatırımı yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar arasında yer almaktadır.

Alacağınız Arsanın Tapusu Var Mı?

Önemli noktalardan bir diğeri ise size arsayı satacak kişide tapunun olup olmamasıdır. Türkiye’de tapusuz satışlardan dolayı sayısız dava işlem görmektedir. Bazı satıcılar, tapusuz satış yapmakta. Fakat bu tür bir satış sonrasında alıcı, satıcı tarafından dolandırılmaktadır. Ya da satıcının söylediği arsa yeriyle tapuda gösterilen yer birbirinden farklı olabilmektedir. Noterden satış işlemi gerçekleştirildikten sonra alıcının bu tür bir durumda parasını alması için dava sürecini başlatması gerekir. Keyifli bir yatırım sürecinin keyifsiz bir dava sürecine dönüşmemesi için satış işleminden önce satıcıdan arsanın tapusunu isteyin.

Şufa (Ön Alım) Hakı Var Mı?

Hisseli bir arsa alıyorsanız “şufa” yani “ön alım hakkına” dikkat etmelisiniz. Hisseli satışta öncelikli alım hakkı diğer hissedarlar üzerindedir. Son düzenlemeye göre habersiz olan hissedarların bunu talep etmeleri için 2 yıl hakları vardır. Yani son 2 yıl içinde çok değerlenen hisseli yeriniz, 2 yıl dolmadan elinizden çıkabilir.

Hatta yeni tarım yasasında arazilerin satışında bitişik komşu parsel sahiplerine de ön alım hakkı getirildi. Arsa başka kişilerce işgal ediliyorsa, üzerinde bir kaçak yapı varsa bu yatırımı olumsuz etkiler.

Doğal tehlikeler

Bir doğal tehlike araştırması yapın ve toprak sorunlarını araştırın. Örneğin ülkemizde deprem olduğu için fay hatlarının üzerinde olup olmadığını kontrol edin.

Hisse ya da Şerh Var mı?

Arsa üzerinde yapılaşma söz konusu olduğu durumda yola cepheli olma durumu ve cephe genişliği hem tercih sebebi olacak hem de arsanın değeri üzerinde olumlu etki yapacaktır.

Tapu kaydı üzerinde satın alınacak olan arsanın değerini düşürecek veya kısıtlama getirecek ipotek, haciz vb. herhangi bir şerh, beyan olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu konuda gayrimenkul değerleme şirketlerinden de destek alınabilir.

Arsanın hisseli olup olmadığına da dikkat etmek gerekiyor. Hissedarlar için ön alım hakkı olduğundan diğer arsa sahiplerinin noter beyanlarının alınması gerekiyor. Beyan alınmamış ise ön alım durumu ile ilgili bir dava olduğunda ortaklığın giderilmesi gibi bir durum söz konusu olabilir.

Arsa için belirtilen satış fiyatına harç ve vergilerin dahil olup olmadığı da öğrenilmeli.

Yükseklik

Arsa, arazi, tarla heyelan tehlikesi taşıyan bir bölgede mi. Parselinizin potansiyel bir bir heyelan alanında olup olmadığını uçurumların üzerinde olup olmadığını öğrenin. Su birikintilerinin yakınlarında yapılacak inşaat için yükseltilmiş bir temel inşa etmeyi ve taşkın sigortası yaptırmayı düşünebilirsiniz. Eğer arazi bir zamanlar bataklık ise komşulardan durum hakkında bilgi almayı ihmal etmeyin.

Arsanın Fiyatı Uygun Mu?

Arsa alırken dikkat etmeniz gereken noktalardan sonra karar aşamasına geçebilirsiniz. Fakat karar vermeden önce kendinize son bir soru daha sorun. Arsanın fiyatı uygun mu?

Bazen satıcılar, spekülatif olarak arsanın fiyatını yükseltmeye çalışır. Ederinden fazla ödeme yapmamak adına bölgede diğer arsa fiyatlarını araştırın. Gerekli durumlarda uzmanlardan yardım alın ve en uygun fiyata en çok getiri sağlayabileceğiniz arsayı tercih edin.